Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.
Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?
Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2020 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.
При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).
Как продать ипотечную квартиру?
Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:
- Досрочное погашение займа.
- Самостоятельная продажа.
- Продажа с помощью банка.
- Продажа долговых обязательств.
Досрочное погашение
Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.
Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.
Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:
- Определение суммы задолженности по кредиту.
- Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
- Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
- Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
- Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
- Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.
Самостоятельная продажа
Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.
Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.
Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:
- Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
- Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
- Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
- С квартиры снимается обременение.
- Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
- Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
Продажа ипотечного жилья банком
При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.
Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.
Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.
Продажа долговых обязательств
Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.
Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:
- Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
- В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.
Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.
В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.
Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.
Налоговые обязательства
Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .
Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке
Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.
Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.
Алгоритм проведения сделки следующий:
- Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
- Уточняет в банке сумму долга.
- Погашает сумму задолженности.
- Находит покупателя на жильё.
- Получает документ о снятии обременения.
- Получает в Росреестре документ на право собственности.
- Продаёт квартиру по обычной схеме.
Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.
Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости
Документы для продажи ипотечной недвижимости
Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов . Что в него входит?
- документ, подтверждающий платёжеспособность;
- договор купли-продажи с покупателем;
- справка об отсутствии задолженности по кредиту;
- закладная по займу;
- документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
- документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.
Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.
Вы задаетесь вопросом — как можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Опишем возможные варианты и порядок действий заемщика в 2020 году.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Так как стоимость квартир высока, не каждый способен купить себе жилье сразу. Поэтому и оформляется все чаще ипотека.
Но могут возникнуть обстоятельства, при которых граждане уже не в состоянии платить по кредиту. Можно ли продать в таком случае жилье?
Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Разберем, какие законные способы совершения сделки есть и как действовать заемщикам.
Важные моменты
Ипотека в Сбербанке примерно такая же, как и в остальных банках. Но именно Сбербанк является такой организацией, которая редко вносит коррективы в условия договоров, и поэтому граждане доверяют ему.
Программы кредитования отличаются низкими процентными ставками, которые могут быть понижены в определенных случаях.
Банковское учреждение предлагает несколько программ:
- Ипотеку для молодой семьи, если супругам не более 35 лет и они в состоянии уплатить первичный взнос.
- Кредитование при покупке готового жилья на первичном или вторичном рынке.
- Помощь при покупке загородной недвижимости.
- Помощь при приобретении гаражей и т. п.
Основные понятия
Ипотечным кредитованием называют долгосрочный кредит, который предоставляется банком гражданину или компании под недвижимого имущества.
Самый популярный вариант — приобретение квартир в кредит. Ипотека является публичным залогом, и после заключения договора с клиентом на объект накладываются обременения.
Обременения — ограничения в правах (в пользовании, владении, распоряжении) на имущество. При наличии обременения трудно совершить .
Виды обременений
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка
Недвижимость, что была взята в ипотеку в Сбербанке, — залоговое имущество, и ее продажа возможна только при соблюдении некоторых условий.
Причина того, что собственник решает продать жилье, на которое оформлялся ипотечный кредит:
Но насколько сложно оформить такую сделку, если есть долги перед банковским учреждением? Главное — получить разрешение от банковского учреждения и найти покупателя.
Есть немало проблем при продаже квартиры с обременением в виде . Есть риск того, что бывший владелец потеряет недвижимость и не получит прибыли со сделки.
Но иногда лучше потерять объект, чем увеличить сумму долга в разы, ведь тогда все равно банком будет отобрано жилье.
Продать квартиру получится по цене, что ниже рыночной, так как мало кто желает покупать жилье с .
Так как процесс сложный, лучше обратиться в специализированную компанию. Грамотный юрист подскажет, какая схема будет оптимальной в вашем случае, и поможет решить все вопросы с банковским учреждением.
И будет гарантия того, что вы не свяжетесь с аферистами. Но если вы будете самостоятельно разбираться во всех вопросах, тогда следующая информация станет полезной.
Какой перечень документов понадобится
Так как недвижимость находится под обременением, то при продаже необходимо иметь такие справки:
- выписку из реестра юрлиц о том, что обременение снято (запись вносится на основании документа, выданного в банке);
- свидетельство, подтверждающее регистрацию кредитного соглашения;
- удостоверение личности каждого участника сделки.
Какие есть варианты
Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую? Продажа может быть осуществлена с участием банка (в котором брали кредит) или без его участия.
Способы продажи при наличии разрешения Сбербанка:
Покупателем приобретается квартира у заемщика | Собираются справки, заключается предварительное соглашение о покупке. Проверяются все справки и составляется основное соглашение. Продавцу будет уплачена стоимость квартиры, а покупателю — переданы |
Покупателем приобретается объект у заемщика, и при этом используется ячейка депозитария | Средства не обязательно передаются наличностью, а могут быть направлены через банковские ячейки. Если она будет контролироваться ипотечным брокером, тогда стоит постоянно держать его в курсе всех дел. Открывают 2 ячейки — чтобы положить сумму задолженности и разницу от цены квартиры и задолженности |
Покупателем приобретается недвижимость у заемщика, и при этом используются аккредитивные счета | Если средства переводятся на такой счет, он должен быть открыт в Сбербанке, так как именно здесь платится ипотека. Деньги перечисляют в день проведения сделки по относительно доступа к средствам на счету. Обычно сумму задолженности переводят банку, а остаток снимает сам продавец |
Меняется заемщик | Покупатель выступит в качестве нового заемщика, оформив кредит на , что находится в залоге. Такой вариант не такой популярный, поскольку процесс длительный и хлопотный. Сначала покупатель подписывает договор с банком, передает средства первоначального взноса, и тогда может стать новым собственником |
Если вы собираетесь перевести долг на другого человека, банк предложит такие варианты совершения сделки:
Новому заемщику нужно взять кредит в банке | В котором оформлено кредит на недвижимость. Стоит проверить, не предусмотрено ли штраф за досрочное погашение долга. Покупателю же нужно поднести в банк справки на кредитование. Банк заключит с таким лицом соглашение, оформит права собственности и долг на данного человека. Нюансы — старый заемщик должен будет заплатить накопившиеся проценты, так как они не будут относиться к стоимости квартиры |
Новый заемщик берет кредит в ином банковском учреждении | Банки не всегда готовы совершать такие сделки, так как могут потерять проценты по ссудам. Да и сам процесс будет сложнее, и не представляет выгоды для всех сторон |
Получение разрешения
Рассмотрим, как осуществить продажу по разрешению банка. Приобретенная по ипотеке недвижимость является собственностью банка, пока граждане не рассчитаются с ним.
Обратитесь к сотруднику Сбербанка и выясните, какие условия необходимо выполнить, чтобы банк дал добро на продажу.
У вас уточнят, по какой причине вы собираетесь продавать квартиру, и решат, уважительная ли она.
Только тогда будет дано разрешение, если в соглашении не отражены ограничения на досрочные расчеты с банковским учреждением.
Бывает, что Сбербанк не устанавливает ограничения на досрочные выплаты. В данном случае переговоры могут быть результативными.
Но есть один нюанс — если будете погашать долг досрочно, придется заплатить дополнительные проценты.
Еще одно условие, которое устанавливается банком — вас обяжут заключить . Так кредитная организация желает получить гарантии того, что сделка точно будет совершена.
Можете сами найти покупателя, и после того, как будет получено разрешение банка, он сам уплатит сумму ипотечного долга. Тогда банк сам станет решать вопросы с переоформлением документации на покупателя.
Если Сбербанк не дает разрешения на продажу, то сделка станет возможна только после снятия . Залогополучатель погашает долг путем оформления еще одного кредитного соглашения. Полученными средствами гасят задолженность.
Видео: как купить квартиру в ипотеку
Или же ищут покупателя недвижимого объекта, который даст необходимую сумму под , чтобы продавец мог рассчитаться с банком. Но такой вариант очень рискованный для покупателя, так как он не имеет гарантии того, что сделка будет совершена.
Если вы решите получить разрешение и совершить сделку сами, тогда действия будут примерно таки ми:
- Проводят переговоры с сотрудником Сбербанка относительно продажи.
- Составляется заявление о расторжении соглашения, подаются документы.
- Ищут покупателя.
- Уплачивается сумма долга банку.
- Если цена недвижимости больше, чем сумма долга, тогда часть средств передается банковскому учреждению, а часть — через банковские ячейки продавцу.
- Когда банк закрое долг, будет выдано закладную и документ, что подтвердит отсутствие задолженности.
- С собранными документами отправляются в отделение Регистрационной палаты, чтобы снять обременение с жилья.
Если необходима помощь банка, процесс такой же, за исключением нескольких пунктов:
Обязательно ли участие банка
Способы продажи недвижимости, когда не нужно получать разрешение банка:
В том случае, если вы собираетесь совершить сделку без участия банка, то есть без получения разрешения, тогда примерная схема действия такова:
- Ищут покупателя на квартиру, которая находится в .
- Проводят с ним переговоры и просят рассчитаться наличностью, чтобы можно было сразу погасить задолженность.
- Разницу получают через банковскую ячейку.
- Просят покупателя немного подождать, пока будет сниматься обременение.
- Оформляют .
Такой вариант вполне реален, но вот мало желающих приобрести объект, когда придется еще долгое время ждать снятия обременения. Да и есть риск для покупателя, ведь он не может знать, попадет ли в руки мошенников.
Если недвижимость куплена на материнский капитал
Если вы собрались продать ипотечное жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала, также нужно получать разрешение .
Такой документ будет содержать перечень условий, при выполнении которых банк позволяет совершение сделки. Может потребоваться выплатить комиссию, к примеру.
Тогда может быть выплачена сумма ипотечного долга. Далее подается пакет справок в госорган, чтобы снять обременение и передать .
В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?
Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?
Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:
- сокращение заемщика на текущем месте работы;
- разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
- расторжение брака;
- смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
- потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.
Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости
Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.
Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.
Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.
Снятие обременения
Согласно Федеральному (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:
- эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
- содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.
Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.
Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.
купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения
Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.
Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.
Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.
Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено
Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.
Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.
Военная ипотека
Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продатьквартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации - вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:
- род деятельности покупателей;
- стадия выплат по кредиту;
- может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.
Продажа без участия банка
По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:
- выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
- заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
- погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в ;
- получить документацию у банка о снятии обременения;
- подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
- после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.
Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.
Продажа при участии банка
Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу. Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги. Пока деньги лежат в регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.
Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.
Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.
Оплата налога с продажи недвижимости
Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.
Важно
Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам. Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели. Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.
«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.
Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.
Сроки выплат ипотечных кредитов достигают 30 лет. Учитывая, что за это время планы и приоритеты могут поменяться, заёмщики предусмотрительно интересуются, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, максимально быстро и без проблем.
Два способа продать ипотечную квартиру
Оформляя договор купли-продажи, заемщик и банк (залогодержатель) должны действовать строго в правовом поле, руководствуясь положениями действующего законодательства, в частности, Законом об ипотеке и Гражданским кодексом РФ.
Заёмщику предоставляется возможность продать ипотечную квартиру, переоформив кредит на покупателя либо досрочно погасив долг за счёт его средств. Оптимальный способ заёмщик выбирает сам исходя из ситуации.
Продажа с досрочной выплатой кредита
Процедура продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, с полным погашением кредитного долга является наиболее простой и не требует много времени. Её главные этапы:
- Поиск покупателя.
- Составление предварительного договора.
- Подача заявления в банк о досрочном погашении долга.
- Выплата ипотечного долга.
- Снятие обременения.
- Подписание основного договора купли-продажи.
- Регистрация прав нового собственника.
Совместно с покупателем составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка РФ: образец такого договора можно составить на основе типовой формы банка. На этом этапе возможна выплата аванса продавцу.
Далее, в банк подаётся заявление, в котором необходимо указать точную дату погашения долга и сумму, а также счет, с которого будут перечислены денежные средства. При этом указанная в заявлении дата обязательно должна быть рабочим днём.
За досрочное погашение долга плата не взимается.
После того как долг выплачен, с представителем банка согласовываются действия по снятию обременение с жилья. Обычно банк выдаёт закладную, в которой имеется отметка о полном погашении кредита и сопутствующие документы. Эти документы заёмщик передаёт в Росреестр, где обременение снимается и выдаётся соответствующая выписка.
Затем происходит полный расчёт: покупатель выплачивает разницу между суммой ипотечного долга и рыночной стоимостью жилья. Подписывается основной договор купли-продажи квартиры. Далее остаётся зарегистрировать права нового собственника квартиры у государственного регистратора.
Расчет между покупателем и продавцом может производиться с использованием индивидуального сейфа Сбербанка.
Переоформление договора ипотеки на другое лицо
Заемщик может передать свои права и обязанности в отношении ипотечной недвижимости третьему лицу. После переоформления договора, обязательства по погашению долга берёт на себя покупатель.
Продать квартиру с заменой заёмщика можно только с разрешения Сбербанка.
Банк согласится на процедуру только в том случае, если заёмщик сможет убедительно обосновать своё намерение продать квартиру, по которой он ещё не выплатил долг. У него должны быть действительно весомые причины, к примеру, форс-мажорные обстоятельства, потеря трудоспособности, вынужденный переезд в другую страну. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку от Сбербанка в 2017 году включает в себя такие пункты:
- Определение суммы долга.
- Подготовка пакета документов.
- Проверка банком нового заёмщика.
- Получение разрешения банка.
- Подписание нового договора.
- Аннулирование прежнего договора
- Расчёт между покупателем и продавцом.
- Регистрация прав собственности.
Решая вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, необходимо учитывать, что её покупателю предстоит пройти полноценную проверку, аналогичную той, что ранее проходил сам заёмщик.
Потенциальный покупатель ипотечной недвижимости должен удовлетворять установленным требованиям, касательно возраста, гражданства и трудового стажа, кредитной истории.
Необходимо заранее подготовить документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Продавцу предстоит написать заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на третье лицо, которое готово взять на себя ответственность по погашению долга. От покупателя потребуют:
- заявление;
- внутренний общегражданский паспорт;
- копию трудовой книжки (нотариально заверенную);
- справку о доходах (за период 6 месяцев);
- заполненную анкету.
Если с момента осмотра и оценки квартиры прошло 6 месяцев и более, процедуру оценки предстоит пройти повторно.
Подписываемые по сделке документы, например, основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка (образец 2017 года), находятся на официальном сайте Сбербанка РФ. Их лучше изучить заранее.
Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком ипотечного долга и стоимостью недвижимости, а так как ипотечное жильё обычно продают со скидкой, сделка будет выгодна не только продавцу, который избавляется от долга, но и покупателю, который приобретает недвижимость по цене ниже среднерыночной.
Не устраивает ипотечное жильё – что делать?
При улучшении финансового состояния заёмщика, у него может появиться необходимость продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую. Для этого он выбирает один из вышеуказанных способов и после снятия долговых обязательств, заключает новый ипотечный договор на приобретение квартиры большей площади. При этом ему предстоит подготовить полный пакет документов, которые Сбербанк будет проверять со свойственной ему скрупулёзностью. Жильё проходит полную процедуру осмотра и оценки.
Сумма сделки
Независимо от того, каким образом осуществляется продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, Сбербанк определяет сумму долга, которая состоит из тела кредита и накопившихся процентов. Чаще всего проценты по кредиту погашает непосредственно заёмщик – к стоимости недвижимости они не относятся и рассматриваются как вознаграждение банку за услуги кредитования. Также заёмщик несёт полную ответственность за просрочки платежей до перехода обязательств по кредиту к новому владельцу (покупателю).
При продаже ипотечной квартиры заёмщик может не просто погасить свой долг перед финансовой организацией, но и остаться в выигрыше при благоприятной ситуации на рынке и росте цен на недвижимость. Если на момент продажи ипотечной квартиры существенная часть кредита уже выплачена, и оставшийся долг менее её текущей стоимости, разница выплачивается заёмщику.
Нюансы и риски продажи ипотечной квартиры
Учитывая, что Сбербанк РФ осуществляет ипотечное кредитование по нескольким программам, нужно понимать, что в каждом случае имеются свои нюансы. Если договор заключал заёмщик, состоящий в браке, то его супруг (супруга) является созаёмщиком. Поэтому рассматривая заявление на продажу квартиры с невыплаченным долгом, где основной причиной указана утрата заёмщиком трудоспособности, банк предпочтёт все обязательства возложить на его супруга.
Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но только когда выплачена значительная часть долга. При этом обязательно потребуется одобрение Росвоенипотеки, выступающей одной из сторон. Если квартира покупалась в ипотеку с привлечением материнского капитала, продать её можно после получения разрешения органов опеки либо после того, как все её владельцы достигнут 18 лет.
Действуя в правовом поле и соблюдая законодательно установленный порядок продажи ипотечного жилья, заёмщик ничем не рискует. В противном случае на недвижимость может быть наложено взыскание. Более того, банк может признать сделку недействительной либо досрочно потребовать возврата долга в полном размере и с причитающимися процентами.
Чтобы не возникли проблемы с покупателем, желательно предварительно удостовериться в его платежеспособности и только потом предлагать кандидатуру на рассмотрение сотрудникам банка.
Покупатель должен взвешенно подходить к приобретению жилья с непогашенным долгом. Он должен быть осведомлён обо всех особенностях сделки – это поможет исключить его отказ на каком-либо из этапов процедуру, в том числе в самый последний момент – при подписании договора.
Зная, как проходит сделка купли-продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке, заёмщик может не бояться, что его долг станет «неподъёмным». В случае ухудшения своего материального положения, он сможет освободиться от него практически в любой момент. Если же возникнет возможность улучшить свои жилищные условия – то ипотека также не станет преградой. При определённых обстоятельствах продажа ипотечной недвижимости приносит существенную финансовую выгоду.
Из-за высокой стоимости на недвижимость не каждый может себе позволить приобрести жилье за наличный расчет. Многие уже привыкли к тому, что есть ипотечное кредитование и активно пользуются этой услугой. Квартира, приобретенная не за наличный расчет, а в ипотеку, является залоговым имуществом.
Большинство считает, что приобретенное жилье в ипотеку продать невозможно до тех пор, пока обязательства не будут погашены в полном объеме. На практике все выглядит иначе, а процесс оформления сделки по продаже оформляется по-другому механизму.
Ипотека в Сбербанке
Ипотечные продукты практически не отличаются друг друга. Преимуществом оформленной ипотеки в Сбербанке является то, что финансовое учреждение не меняет условия пользования кредитного договора. На сегодняшний день это банковское учреждение предлагает одни из самых низких процентных ставок, минимальный пакет документов, быстрое оформление. Именно поэтому банк и завоевал доверие и уважение среди населения Российской Федерации.
Банковские ипотечные программы:
- кредитование молодой семьи: на момент получения кредита супругам не должно быть более 35 лет, наличие минимального первоначального взноса, ипотека выдается под небольшой процент;
- первичное жилье: выдается ипотека на строящиеся объекты, главным преимуществом является то, что банк выступает партнером и гарантом в данной сделке;
- готовое жилье: возможный вариант приобретения как первичного, так и вторичного жилья;
- минимальный пакет документов: для подачи и рассмотрения кредитной заявки необходим паспорт и любой документ, удостоверяющий личность, в этом случае процентная ставка будет немного выше обычной;
- недвижимость за городом: программа позволяет приобрести дачный дом;
Что приводит к возникновению продажи ипотеки
Причин реализации жилья может быть много. Например, со временем стал не устраивать район, месторасположение объекта недвижимости, срочный переезд или отсутствие денежных средств для выполнения кредитных обязательств в полном объеме.
Отсутствие денежных средств
Иногда возникают финансовые трудности для выполнения своих кредитных обязательств. Причин может быть несколько:
- потеря работы (в условиях кризиса это актуально);
- уменьшение дохода семьи;
- болезнь заемщика или членов его семьи.
Ипотека является долгосрочным видом кредитования, конечно, при оформлении мы надеемся и просчитываем все до мелочей, но в жизни случаются форс-мажоры. В такой ситуации единственным выходом является продажа ипотечной квартиры. Также стоит учитывать, при несовременном погашении кредита банк имеет полное право выставить квартиру на торги.
Желание изменить месторасположение жилья
Иногда бывают ситуации, когда жилье перестает устраивать, и тогда владельцы принимают решение продать его. Например, вы поменяли место работы и вместо привычных 40-50 минут вам необходимо добираться 2-3 часа. Такая ситуация доставляет ряд неудобств, и поэтому владельцы находят варианты, приемлемые для них.
Требования Сбербанка к продаже залогового жилья
Банк не имеет право отказать своему клиенту в осуществлении продажи залоговой недвижимости, именно поэтому был разработан механизм продажи.
Для осуществления сделки следует заранее уведомить банк. Для этого необходимо собрать и предоставить в финансовое учреждение весомые аргументы. Конечно, банку невыгодно проводить подобные операции, т. к. это может нести кредитные и операционные риски, а также потеря клиентов.
Необходимо получить от финансового учреждения письменное уведомление на разрешение продажи объекта. Обычно после уведомления банк готовит письмо-разрешение на осуществление продажи третьему лицу. Если вы получили отказ, его можно обжаловать обратившись в центральный банк. Перед обращением в финансовое учреждение поставьте в известность кредитного менеджера. Уверяем, ни один банк не захочет раздувать вопрос до уровня регулятора. Как только заветное письмо-разрешение оказалось у вас на руках, приступайте к подготовке необходимых документов.
Перед продажей недвижимости вам необходимо будет погасить все начисленные проценты, если таковые будут.
Способ продажи объекта недвижимости
Самый оптимальный вариант, который не предусматривает рисков, – это полное погашение ипотеки. Если же у вас нет такой возможности, то:
- одолжите необходимую сумму денежных средств;
- погасите ипотеку в полном объеме;
- после погашения ипотеки вы становитесь собственником, и это дает вам право снять обременение (вывод из залога) по недвижимости;
- осуществляете сделку по продаже квартиры;
- возвращаете ранее взятый долг.
Еще один из возможных вариантов это получение задатка от покупателей вашей недвижимости.
Методы продажи недвижимости при наличии разрешения Сбербанка
Вариантов существует несколько, и все они успешно практикуются.
Новый покупатель приобретает квартиру у заемщика, при этом используя депозитарную ячейку. Для этого оформляют 2 ячейки. В одну помещается полная сумма стоимости объекта, а во вторую – разница от стоимости и образовавшегося долга по ипотеке. Одна ячейка принадлежит продавцу, а вторая – банку.
Покупатель может приобрести недвижимость, используя аккредитивный счет. Счет открывается в банке, где непосредственно оформлена ипотека. Денежные средства перечисляются в день оформления операции.
Метод полного погашения кредитного договора с согласия банка. Для этого получается разрешение от банка, оформляется, согласно законодательству, договор купли-продажи и проводится сделка.
Методы продажи недвижимости без наличия разрешения банка
Этот способ не предусматривает участие банковского учреждения. Для его проведения необходимо:
- взять документальное подтверждение, справку о наличии задолженности по ипотеке у своего кредитного специалиста;
- уточнить информацию об отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки;
- заключить нотариальный договор между продавцом и покупателем;
- предварительно договориться о получении нужной денежной суммы, как вариант, ее можно перечислить на банковский счет или воспользоваться депозитарием;
- после этого закрываете задолженность по ипотеке в полном объеме, кредитный специалист выдаст вам подтверждающий приходный ордер с указанием в назначении платежа о полном закрытии ипотеки;
- после этого банк снимает обременение с объекта недвижимости, а также выдается справка о закрытии ипотеки и об отсутствии задолженности;
- далее необходимо пройти регистрацию на проведение сделки и снятие с нее ограничения;
- после получения всех документов о закрытии и погашении ипотеки направляемся в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи.